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常見問題

 

記者:在解讀物業資源眾籌商業模式之前,我們先了解一下模式的發起者——福星智慧家,這家201510月成立的新公司,以五億元人民幣注冊資金創下智慧社區生活服務平臺企業最高紀錄。福星智慧家是出于什么樣的戰略考慮投入如此巨額的資金?

 

胡朔商:大家都知道,如果單純地做物業管理,并不需要太多的資金,一家普通的物業服務公司注冊資金通常在幾十萬元到幾百萬元之間,少數一些大型物業服務公司注冊資金級能達到一、二千萬元級別。我們之所以用五億元人民幣來注冊福星智慧家(福星股份占51%的股份),主要有兩方面的因素:首先,福星智慧家不是通常意義的物業服務企業,它是一個匯聚物業資源的平臺,未來我們將要在這個平臺上做眾籌運作、產業運作和資本運作,這些都需要一定的資本做支撐。其次,我們要想從事產業運作,即開展社區增值服務,就一定要先把基礎物業服務做好,這就需要從硬件、軟件、管理模式、人才等方面對現有的物業服務進行升級,這些也需要投入資本。

 

眾籌商業模式

記者:作為匯集物業資源平臺,福星智慧家推出了物業資源眾籌商業模式,全新的發展模式引起行業廣泛關注。請您介紹一下物業資源眾籌商業模式?

 

胡朔商:現在眾籌概念廣受熱議,眾籌本質就是分享經濟,通過信息化的平臺、高效、精準地連接各種需求和資源,通過專業化高效率運作獲取更高的收益。

物業管理行業是輕資產行業,市盈率等常規標準并不適用于物業服務企業,所以物業服務企業的估值是一個難題。而社區資源蘊含著億萬級的商機,讓物業服務企業備受資本青睞,企業紛紛將上市提上日程,但是高昂的費用及繁雜的手續,又讓大家望而卻步。

為解決物業服務企業估值難、上市難和上市貴的問題,福星智慧家率先提出物業資源眾籌模式搭建物業資源眾籌平臺,以物業資源眾籌的模式整合物業資源,將物業資源眾籌運作、社區O2O運作和資本運作有機融合,讓全體眾籌合伙人共同實現“一個眾籌平臺、兩次股權置換、三次價值裂變、三次蝶變升級、三種運作融合、四大平臺共享”。主要從三個層面發展:

一是參與眾籌的物業服務企業將其持有的物業服務企業股權出資,以股權置換的形式,獲取物業資源眾籌平臺的出資額,成為物業資源眾籌平臺的合伙人。

二是運用移動互聯網、大數據、云計算等網絡信息技術手段,構建物業基礎服務O2O平臺,提升物業服務品質和效率,提高客戶滿意度和客戶黏性,并以此為依托,搭建智慧社區運營O2O平臺,再植入多項增值服務,如社區金融、社區經紀、社區家政、社區健康、社區養老、社區教育、社區旅游、社區醫療健康和社區便利服務等“高頻”、“高額”的社區運營增值服務。同時充分發揮線下資源優勢,與行業領先的電商企業合作,共享O2O平臺,全面釋放智慧社區全產業鏈、全時空、全業態的價值。

三是借助資本運作,眾籌合伙人將其持有的物業資源眾籌平臺出資額,以股權置換的形式,獲取上市公司的流通股份,并成為上市公司流通股東,最終實現眾籌資源在資本市場上的增值變化,從而達到眾籌合伙人利益最大化的目標。

 

資源共享 價值共生 未來共贏

記者:據我所知,在發布會之前,福星智慧家就已經在運作眾籌商業模式了,并取得了非常好的成績。那么,第一家是什么時候加入物業資源眾籌平臺的,被眾籌商業模式哪方面的優勢所吸引?

 

胡朔商:福星智慧家的理念是“資源共享、價值共生、未來共贏”,眾籌平臺的最大優勢在于其對物業資源的系統性整合,并向眾籌合伙人全面開放平臺內的各種資源,供眾籌合伙人免費共享。正是被物業資源眾籌商業模式的優勢所吸引,201510月份,首家物業服務企業正式簽約加盟物業資源眾籌平臺,成為眾籌合伙人。

目前,物業管理行業有10.5萬家物業服務企業,其中小微企業占總量的97.4%。這些企業規模小,管理還處于初級階段,人才緊缺,尤其是缺乏互聯網、大數據、云計算方面的人才,想要做社區 O2O很難。一旦加入物業資源眾籌平臺,成為眾籌合伙人,就可以借助平臺的品牌優勢、規模優勢、人才優勢和平臺優勢,一方面可以提高物業管理效率,提升物業服務品質,同時還可以很好地開展增值服務。一方面可以享有平臺增值收益回報:前期是眾籌運作,中期進行產業運作,就是社區O2O,后期是資本運作,最終上市。

從財務增值的角度來看,眾籌合伙人由于基礎服務能力的提升,企業本身的效益提高,通過社區O2O的運作,增值(量)收益又增加了,而增量收益會遠遠大于基礎服務的收益。上市后,可以把基礎服務和增值服務的收益幾十倍地放大,讓財富實現倍增。

 

記者:據了解,從去年10月份開始運作物業資源眾籌商業模式,短短兩個月的時間,就有二十多家物業服務企業正式簽約,加入物業資源眾籌平臺,成為眾籌合伙人。那么,什么樣的物業服務企業可以納入平臺,對于眾籌合伙人,我們是如何管理的?

 

胡朔商:我們在選擇眾籌伙伴時會有一個標準:如二級以上資質、在行業內有一定的品牌知名度等,對企業的物業服務品質、管理體系、運營狀況、物業費收繳率、業主滿意度等指標有一個綜合的考量。只有符合條件的企業,才有資格加入物業資源眾籌平臺。

對于納入眾籌平臺的企業,我們會分階段采取不同的管理模式:第一個階段是納入平臺以后,上市之前。我們通過輸出品牌、文化、管理模式,對眾籌合伙人按照眾籌平臺的要求進行管理,同時從法務、稅務、財務、業務等方面進行規范管理,一方面讓這些企業的經營管理有所提升,重要的是要讓他們滿足上市的要求,同時激發這些企業的管理活力,進行統一規范管理,包括統一標準、統一模式、統一規范;第二個階段是上市之后,毫無疑問,納入平臺的企業作為上市公司的一部分,需要嚴格按照上市公司的治理結構、規范要求進行管理。

 

蝶變升級 價值裂變

記者:眾籌模式能給眾籌合伙人帶來什么樣的收益?

 

胡朔商:參與眾籌的眾籌合伙人將會獲得三次蝶變升級,首先將由傳統服務業升級為現代服務業,然后升級為互聯網平臺企業,最后升級為上市企業。而這三次升級將給眾籌合伙人帶來價值的裂變: 

首先是短期價值。迅速提升眾籌標的企業的物業基礎服務收益。通過資源眾籌形成規模效應,整合供應鏈降本增效;通過移動互聯網、大數據、云計算等網絡信息技術手段提升管理效率;通過品牌輸出、管理輸出、顧問咨詢等方式,幫助眾籌合伙人增收節支、減員增效。預期為眾籌標的企業物業基礎服務收益帶來大幅提升。

其次是中期價值。穩步增加眾籌標的企業社區O2O增值收益。依據權威機構預測,未來物業增值服務的市場空間非常巨大,據中國指數研究院發布的數據顯示,到2020年,全國住宅項目面積將達到300億平方米。而光大證券發表的物業管理行業深度分析報告,則預測到2020年,社區服務的年銷售規模空間為4.8萬億元,最終折算到住宅物業對應的社區服務收入約為160/平方米*年。預計社區O2O增值收益將是物業基礎服務收益的數倍。

再次是長期價值。為眾籌合伙人提供資本市場財富增值收益。截至2015129日,深圳證券交易所的全部上市公司平均市盈率約為50倍,其中房地產板塊平均市盈率約25倍,主板平均市盈率約29倍,中小板平均市盈率約63倍,創業板平均市盈率約105倍。反觀香港證券市場,201511月,恒生成份指數的市盈率僅9倍,恒生中國企業指數的市盈率僅有7倍,兩地市場的估值水平差異之大可見一斑。預計,眾籌物業資源通過資本市場實現資產證券化后,眾籌合伙人將獲得幾何倍數的財富增值。

 

深耕華中 推進“三縱”戰略 

記者:下一步福星智慧家在戰略規劃上有哪些安排?

 

胡朔商:我們的目標是到2020年實現納入眾籌平臺的物業服務面積10億平方米,服務戶數約1000萬戶,服務人群約3000萬人。屆時,福星智慧家將會成為國內規模領先、技術領先、模式領先的智慧社區生活服務平臺提供商。

福星智慧家在深耕華中市場的基礎上,在全國的布局上將推進“三縱”戰略,進軍東部經濟帶(京津冀、長三角、珠三角經濟圈)、中部經濟帶(河南、湖北、湖南、江西)和西部經濟帶(陜西、四川、成都),深耕華中地區。我們在進入每個地區前,都會前期做一些市場調研,從未來能夠獲取多大的市場份額,有多大的發展空間等方面做評估和研判。我們實施區域聚焦戰略,在每一個核心目標區域的服務面積超過5000萬平方米,實現規模效應和協同效應。

同時,我們還要兼顧不同的區域市場,形成全國化、多業態的格局。受地域文化的影響,每個區域都有自己的特色,房地產市場、物業服務企業、業主等都存在一定的差異,為此,我們在每個區域市場都單獨設立了眾籌平臺,如在北京、上海、成都等地分別設立眾籌平臺,同一區域的物業服務企業放在同一個眾籌平臺上。甚至在同一區域,我們還要根據不同的業態(住宅、寫字樓、商業、高校等),設立相應的平臺,讓資源最大限度地融合。

 

品牌合作 優勢互補 互利共贏

記者:當下,除了全力吸納眾籌合作伙伴、拓展物業資源眾籌平臺規模之外,福星智慧家當務之急還需要解決什么問題?

 

胡朔商:隨著福星智慧家APP的相繼推出,當下我們迫切需要做的就是盡快把社區O2O做出規模和效益。做好社區O2O需要兩手都要硬,既要有互聯網方面的人才,還要有商業的經營機制。我們引進專業人才,參考先進的技術,跟專業的團隊合作交流,自己研發和運營社區O2O。目前,我們的研發團隊有十幾個人,與項目管理團隊有機地融合到一起,一是為運營提供技術支撐和服務;二是引導業主。我們通過服務O2O,將基礎服務做好,提升客戶滿意度,增強客戶黏性,為后續社區O2O增值服務奠定了基礎,創造了條件。如何建立客戶的流量入口,將其引入到社區O2O運營平臺上來,是物業服務企業需要解決的根本性問題。基礎服務做得再好,如果沒有為后續的社區O2O增值服務提供流量入口,我認為是不成功的;同樣,基礎服務還沒有做好,就去推社區O2O,急功近利,勢必會遭遇挫折,面臨失敗。我們將基礎服務O2O和社區O2O兩者合二為一,解決流量入口的問題。

未來,我們將以開放、包容的心態,跟各細分領域的產品、供應商廣泛地合作,深度地融合,只有這樣,才能把社區價值充分地挖掘出來,互聯網時代,需要遵循一個原則:分工要社會化、專業化、協作化、協同化,這樣才能把事情做好,當然,一些核心的事情一定要自己做,一些領域,在自己能力顧及不了的情況下,可以跟細分領域的優勢品牌合作,實現強強聯手,優勢互補,互利共贏。

 

鏈接:

胡朔商:福星股份董事總經理、福星智慧家董事長

中共黨員,香港大學訪問學者,經濟學博士,高級經濟師、高級會計師、高級理財規劃師,中國房地產上市公司十佳CFO、武漢十大杰出青年。

率先提出物業資源眾籌商業模式,以解決物業服務企業估值難、上市難和上市貴等問題,破解物業服務企業規模小、發展艱難的困局。將物業資源眾籌運作、社區O2O運作和資本運作有機融合,搭建物業資源眾籌平臺,讓全體眾籌合伙人共同實現“一個眾籌平臺、兩次股權置換、三次價值裂變、三次蝶變升級、三種運作融合、四大平臺共享”的目標。

來源:《中國物業管理》雜志2016年第1

 

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